Abbiamo raccolto i pareri di Daniele Scatassi, Direttore Commerciale di Professionecasa e Presidente di Building Production, che ha analizzato la delicata questione dei tassi d’interesse dei mutui
In una stagione economica così incerta come quella che stiamo vivendo, la volontà della BCE di proseguire nella politica di rialzo dei tassi sta provocando conseguenze rilevanti sul panorama dei mutui casa. L’aumento dei tassi di interesse osservato negli ultimi mesi ha avuto un impatto significativo sul mercato e gli ulteriori rialzi previsti per luglio non promettono imminenti miglioramenti. Come era prevedibile, l’accesso al credito per tutti coloro che necessitano di un mutuo è divenuto molto più problematico. Ma non solo: anche chi ha già contratto un mutuo sta fronteggiando quotidianamente cambiamenti imprevisti e conseguenze inaspettate.
Mutui a lunga durata, rata raddoppiata. Il tasso variabile è ancora una buona scelta?
“Per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile in corso, il rincaro è stato evidente. Ad esempio, chi ha avviato un mutuo trentennale nel 2021, oggi si ritrova con una rata quasi raddoppiata. Inoltre, una buona parte della rata attuale andrebbe in quota interessi anziché in quota capitale, contrariamente a quanto avveniva fino a pochissimo tempo fa.
Bisogna specificare che finora, dal punto di vista prettamente finanziario, chi ha acceso un mutuo a tasso variabile ha comunque sostenuto meno interessi. Ciò significa che la “scommessa” di accendere un mutuo a tasso variabile e non a tasso fisso risulta ancora vinta. Tuttavia tale incremento ha posto molte famiglie in una situazione di stress economico, rendendo difficile sostenere l’onere del mutuo. In molti è dunque sorta l’esigenza di ricorrere a soluzioni che possano rendere meno violento l’impatto della rata sul bilancio familiare“.
Prima di prendere una decisione potrebbe essere utile consultare le tendenze del mercato?
“Sì, prima di individuare e scandagliare le possibili soluzioni è opportuno prendere in esame le previsioni di mercato. Al momento sembrerebbe che dopo un’ulteriore ascesa dei tassi prevista per l’estate, a partire dai primi mesi del 2024 questi dovrebbero tornare a calare. Una diminuzione finalizzata a promuovere un’inflazione “sostenibile”, condizione essenziale per permettere all’economia di riprendere una marcia più spedita“.
Che tipo di mutuo conviene accendere nell’anno in corso?
“Attualmente i mutui a tasso fisso di durata ventennale partono da un tasso del 3,8% e da un TAEG del 4%. Per quelli variabili, invece, il tasso parte dal 4,5% e il TAEG arriva al 4,8%. Questi dati non lasciano adito a dubbi: oggi il variabile è più caro del fisso, una condizione che non si verificava dal 2008. Ne concludiamo dunque che oggi i mutui a tasso fisso sono più convenienti rispetto a quelli a tasso variabile. Non a caso nel 2023 le richieste di mutui a tasso variabile sono crollate, rappresentando solo il 16% delle richieste.
Sembra dunque che la maggior parte degli italiani abbia scelto esclusivamente sulla base di un unico criterio, quello della convenienza economica immediata. A mio avviso, però, questo non è sufficiente. È fondamentale prendere in esame molti altri fattori e prendere decisioni ponderate anche nella prospettiva lungo periodo“.
Cosa si può consigliare a chi deve pagare un mutuo a tasso variabile?
“Se l’aspettativa è quella del calo dei tassi (dando credito alle previsioni di cui sopra), allora il tasso variabile potrebbe tornare ad essere più conveniente. Tuttavia, se i tassi dovessero rimanere costanti o continuare addirittura a crescere, allora il tasso fisso rimarrebbe la scelta più vantaggiosa.
Alla luce di queste analisi, delle previsioni della BCE e della storia economica degli ultimi decenni, uno scenario probabile potrebbe essere quello in cui, già nel medio periodo (3-5 anni), il tasso variabile potrebbe tornare ad essere conveniente. Pertanto un buon suggerimento da dare alle famiglie alle prese con mutui ancora lontani dall’estinzione potrebbe essere quello di resistere”.
Se il rincaro della rata dovesse risultare insostenibile, quali soluzioni esistono?
“Per chi non riuscisse a sostenere l’aumento dei tassi, rinegoziare le condizioni del proprio mutuo può essere una buona scelta. Rinegoziare il finanziamento con la propria banca, chiedendo di abbassare la rata allungandone la durata, è una soluzione per rendere il salasso già nel breve periodo. La seconda opzione potrebbe essere quella di passare dal tasso variabile al tasso fisso.
In questo modo si vedrebbe un immediato abbassamento della rata. Tuttavia se le previsioni si rivelassero giuste, questo potrebbe essere il momento più sbagliato per il passaggio al fisso, in quanto si andrebbe a fissare la rata al tasso attuale, che è decisamente elevato. Questa pratica è assolutamente legittima e non implica spese aggiuntive, come previsto dalla legge di bilancio 2023“.
Oltre alla rinegoziazione o al passaggio al tasso fisso, c’è qualche altra opportunità per chi deve alleggerire la rata del proprio mutuo?
“L’ultima ipotesi al vaglio potrebbe essere la surroga del mutuo, cioè provare a rinegoziare un nuovo credito con un’altra banca. Può essere una scelta interessante, ma va fatta una dovuta precisazione. Questa soluzione consiste in realtà nell’accensione di un nuovo mutuo a tutti gli effetti, che andrebbe a “rivalutare” nuovamente l’immobile. Questo vuol dire che qualora si fossero verificate delle svalutazioni dell’immobile stesso, si potrebbe incappare in “brutte sorprese” (come ad esempio il rifiuto da parte della banca nel caso in cui l’immobile si sia svalutato).
Inoltre, a differenza della rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla legge di bilancio e priva di spese, la surroga è un’opzione che prevede dei costi da sostenere. Prima di prendere una decisione, quindi, è sempre opportuno rivolgersi ad un professionista del settore, meglio se una figura trasversale con esperienza sia in ambito finanziario che immobiliare”.
In un simile panorama, i giovani volenterosi di contrarre un mutuo sono ulteriormente penalizzati?
“Sicuramente non è facile. Ma un segnale positivo per i giovani acquirenti è la proroga della garanzia per i mutui casa rivolta agli under 36. Questa misura offre qualche garanzia in più ad una generazione che troppo spesso si scontra con ostacoli finanziari significativi e forti penalizzazioni.
Una casa non è solo un rifugio economico o un bene da valutare in modo prettamente finanziario, essa è un luogo simbolico che custodisce i ricordi del passato e alimenta i progetti futuri. Per questa ragione, è cruciale che politiche come la proroga della garanzia diventino una caratteristica stabile del nostro sistema. È fondamentale mantenere l’accesso al credito aperto e sostenibile, dando a tutti la possibilità di realizzare il sogno di avere una casa propria“.
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