Acquistare la prima casa rappresenta un passo fondamentale nella vita di molte persone. Per agevolare questa scelta, il legislatore ha introdotto nel tempo una serie di benefici fiscali che nel 2025 presentano alcune novità rilevanti. Ecco tutto ciò che c’è da sapere sulle agevolazioni prima casa e sui recenti aggiornamenti normativi.
Agevolazioni fiscali per la prima casa
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa consentono una riduzione significativa delle imposte. Ecco nel dettaglio i principali vantaggi previsti nel 2025:
- Imposta di registro : se l’acquisto avviene da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro è ridotta al 2% sul valore catastale dell’immobile, invece del 9%, con un importo minimo di 1.000 euro.
- Imposta ipotecaria e catastale : entrambi questi tributi sono fissati a 50 euro ciascuno.
- IVA : in caso di acquisto da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’aliquota applicata è ridotta al 4% rispetto al 10%, mentre le imposte di registro, catastale e ipotecaria ammontano a 200 euro ciascuna.
- Mutuo agevolato : l’acquisto finanziato tramite mutuo beneficia di un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato, in luogo delle imposte ordinarie.
- Detrazione degli interessi sul mutuo : gli interessi passivi sul mutuo possono essere detratti al 19% fino a un massimo di 4.000 euro, per un beneficio massimo di 760 euro annui. Sono detraibili nella stessa misura anche le spese notarili e istruttorie legate alla stipula del mutuo.
Acquistare una nuova prima casa avendo già un’abitazione
Normalmente, per usufruire delle agevolazioni, il contribuente non deve essere proprietario di un’altra abitazione acquistata con lo stesso beneficio. Tuttavia, una recente interpretazione dell’Agenzia delle Entrate (interpello n. 27 del 12 febbraio 2025) ha chiarito che è possibile superare questa limitazione tramite la donazione dell’immobile con clausola di premorienza.
La clausola di premorienza, prevista dall’articolo 791 del Codice Civile, permette al donante di recuperare la proprietà dell’immobile donato nel caso in cui il donatario deceda prima di lui. In questo modo, il contribuente che dona la sua prima casa non risulta più proprietario di un immobile agevolato e può quindi accedere nuovamente ai benefici fiscali.
Vendita della prima casa prima dei cinque anni
Chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima di cinque anni dall’acquisto perde i benefici fiscali, a meno che non acquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno.
Una novità rilevante riguarda la possibilità di riacquistare all’estero senza perdere le agevolazioni (interpello n. 29 del 12 febbraio 2025). In particolare:
- Se il contribuente vende l’immobile agevolato in Italia e, entro un anno, acquista un terreno edificabile all’estero e vi costruisce una nuova abitazione principale, le agevolazioni restano valide.
- La costruzione all’estero deve essere completata in tutti i suoi elementi essenziali (struttura, copertura, ecc.).
- È necessario dimostrare con documenti ufficiali che il terreno è stato trasformato in un’unità abitativa entro un anno dalla vendita in Italia.
Residenti all’estero: nuove opportunità
Con l’interpello n. 28 del 12 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i residenti all’estero possono usufruire dell’agevolazione prima casa anche se l’immobile acquistato non si trova nel loro ultimo comune di residenza in Italia.
Il beneficio si estende a qualsiasi comune in cui il contribuente abbia vissuto o lavorato per almeno cinque anni. Inoltre, a differenza dei residenti in Italia, chi vive all’estero non è obbligato a trasferire la residenza nell’immobile acquistato per mantenere l’agevolazione.
Conclusione
Le agevolazioni fiscali per la prima casa continuano a rappresentare un’importante opportunità per chi acquista un’abitazione principale. Tuttavia, le recenti novità introdotte nel 2025 richiedono un’attenzione particolare per evitare di perdere i benefici. Conoscere le regole e le nuove interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate permette di pianificare al meglio l’acquisto e di massimizzare i vantaggi fiscali disponibili.
